Uma boa notícia para o mercado imobiliário: o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) passou a admitir que a alienação fiduciária de bens imóveis seja formalizada por instrumento particular também por partes que não integram o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), dispensando, assim, a escritura pública.
A controvérsia sobre a forma do contrato
O art. 38 da Lei 9.514/1997 estabelece que os atos e contratos de alienação fiduciária de imóveis, “mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Trata-se de exceção à regra geral do art. 108 do Código Civil, que exige a escritura pública como forma dos negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
Justamente aí residia a controvérsia: enquanto uma corrente defende que a faculdade do art. 38 alcança qualquer contrato de alienação fiduciária, independentemente da qualificação das partes, outra sustenta que o benefício estaria restrito às operações realizadas no âmbito do SFI/SFH. Em 2024, ao editar o Provimento nº 172, o CNJ havia adotado a leitura restritiva, limitando o uso do instrumento particular às entidades do SFI, às cooperativas de crédito e às administradoras de consórcio, e obrigando os demais agentes (incluindo loteadoras, incorporadoras e particulares em geral) a lavrar escritura pública.
O novo capítulo: a decisão do CNJ
O debate ganhou um capítulo relevante. Em decisão proferida pelo corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, nos autos do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, o CNJ abandonou a exigência de escritura pública para a alienação fiduciária nos casos situados fora do SFI e do SFH. A decisão apoia-se na interpretação conjunta dos arts. 22, § 1º, e 38 da Lei 9.514/1997, segundo os quais a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, bem como no entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal nos Mandados de Segurança nº 39.805/DF e nº 39.930/DF, julgados em 13/12/2024.
A decisão do CNJ é expressa aos cartórios, determinando que os registradores de imóveis não devem recusar: “a recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeito a regulação específica”.
Na prática, isso restabelece a igualdade de tratamento entre os agentes de mercado, afastando a desvantagem competitiva que a exigência de escritura impunha a quem atuava fora do sistema financeiro. Vale um alerta importante: a dispensa se refere apenas à escritura pública no cartório de notas. Permanece necessário levar o contrato ao cartório de registro de imóveis para que a garantia tenha validade e a propriedade seja transferida, nos termos do art. 23 da Lei 9.514/1997.
A decisão também assegurou a validade dos instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024, preservando a segurança jurídica dos atos já praticados. Permanece, de todo modo, o dever do registrador de qualificar o título e verificar o atendimento aos requisitos legais do contrato, sobretudo os previstos no art. 24 da Lei 9.514/1997.
Impacto prático e econômico
O efeito econômico é expressivo. Conforme estudos citados na própria decisão do CNJ (Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000), os emolumentos cartorários para a lavratura da escritura pública variam, conforme o Estado, entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, custo que, com a nova orientação, deixa de recair sobre as partes que optarem pelo instrumento particular. Em operações de maior valor, essa diferença representa uma redução substancial de despesas e agiliza a contratação, reduzindo burocracia e prazos., a exigência de escritura pública nessas operações teria o potencial de elevar as despesas das operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de imóveis entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões.
Para incorporadoras, loteadoras, investidores e empresas que utilizam a alienação fiduciária como garantia em suas operações, a mudança significa mais eficiência e menor custo de transação, sem prejuízo da segurança jurídica assegurada pelo registro imobiliário.
A equipe de Imobiliário do Freitas Ferraz fica à disposição para tratar com vagar sobre esse tema e avaliar os impactos da nova orientação em suas operações.
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Para conhecimento, segue a nova redação ao artigo 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento nº 149/2023:
“Art. 440-AO. Os atos e contratos referidos na Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou deles resultantes, inclusive os que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e atos conexos, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação – SFH.
- 1º A faculdade de celebração por instrumento particular com efeitos de escritura pública estende-se às pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e de mercado de capitais, ressalvada a exigência de escritura pública em hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal.
- 2º O registro do instrumento particular com efeitos de escritura pública perante o Cartório de Registro de Imóveis competente dar-se-á mediante a estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal, consoante disposto no art. 23 e seguintes da Lei n. 9.514/1997 e na Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
- 3º É vedada a recusa de recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.”
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